La Desconocida Razón por la Que los Precios de las Propiedades Aún Son una Oportunidad
En un contexto donde la compraventa de propiedades sigue creciendo, otro dato revela que los precios podrían seguir aumentando.
*21 de abril de 2025*
*22:30*
*8 minutos de lectura*
En un mercado donde los precios continúan al alza, un dato confirma que el real estate está en pleno auge. A pesar de que los valores de publicación de propiedades usadas subieron un **5,14% en 2024**, según Zonaprop, y **6,2%**, de acuerdo a Reporte Inmobiliario en el periodo de 12 meses (febrero 2024 a febrero 2025), otra variable del mercado presenta una realidad sorprendente.
Para comprender la dinámica del sector, es crucial distinguir entre los valores de oferta (publicados en las plataformas de real estate) y los precios de cierre. En cada operación inmobiliaria, se lleva a cabo una negociación entre el comprador y el vendedor, resultando en que el precio final suele ser más bajo que el publicado. Este número final, conocido como el “precio de cierre”, refleja los valores reales en que se están concretando las operaciones en el mercado inmobiliario, más allá de lo que se anuncia en las plataformas de venta.
Si analizamos los valores de publicación del usado, se observa un aumento del 5,14% en 2024, según Zonaprop, mientras que los precios de cierre, según el índice de Reporte Inmobiliario, UCEMA/Remax, crecieron un **17,7%** en el mismo periodo. Además, el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias de la red Selectia muestra un aumento del **11,7%** en 2024 en comparación con el año anterior.
Los precios de publicación subieron un **6,8%** en 2024, según Zonaprop. Es importante destacar que los precios de cierre subieron más del doble en comparación con los valores de publicación. En términos numéricos, el valor de publicación aumentó un **5,14% en 2024**, mientras que los precios de cierre crecieron un **11,7%** según el relevamiento del ROI. Reporte Inmobiliario indica que el aumento de los precios ofrecidos fue del **6,2%**, pero el de cierre creció un **17,7%**.
Estos indicadores reflejan una diferencia ascendente entre publicación y cierre, lo que resulta clave para analizar la dinámica del mercado inmobiliario. La pregunta que surge es: ¿por qué están subiendo más los precios de cierre que los de publicación?
Un caso ilustrativo es el de Lucas, quien busca comprar un departamento de dos ambientes en Buenos Aires. Al encontrar un inmueble que le interesa por **US$145.000**, intenta negociar el precio, pero se da cuenta de que hay otras tres personas interesadas, y el propietario no está dispuesto a bajar el precio. Esta situación ejemplifica que en un escenario de alta demanda, la forma de negociar está cambiando. Los márgenes de contraoferta hoy están por debajo del mínimo histórico del **5%**, ubicándose en un promedio de **4,18%** en febrero, según un relevamiento realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina.
Fabián Achaval, de la inmobiliaria homónima, menciona que el aumento en las ventas se está registrando en todos los segmentos del mercado. Sin embargo, en el caso de los “tickets más bajos”, por debajo de **US$200.000**, el porcentaje de negociación es menor, dado que la mayoría de la demanda y de los créditos hipotecarios se orientan hacia este segmento. Esto provoca que, en los precios más bajos que se están vendiendo, el precio de cierre aumente más en términos relativos.
Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, agrega que el aumento en los precios de cierre se concentra en inmuebles bien ubicados y de calidad. Esto eleva el precio de cierre en comparación con el stock total, ya que solo se incluyen aquellas propiedades que efectivamente se vendieron. A su vez, cuando se compara con los precios de publicación, se considera toda la oferta en el mercado, donde hay valores dispares que afectan el metro cuadrado promedio.
Además, el real estate se encuentra en un momento en que la oferta se está absorbiendo. Aunque entre julio y noviembre de 2024 se registró un crecimiento mensual en la oferta de propiedades en venta, la tendencia interanual continúa a la baja, con una disminución del **7,2%** respecto al mismo período del año anterior, acumulando **28 meses consecutivos de caídas**.
Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, señala que el interés por el mercado inmobiliario ha resurgido. Hoy, el tema se discute en charlas cotidianas y decisiones familiares. La posibilidad de comprar una vivienda ha vuelto a estar presente en la mente de muchas personas. Factores como una mayor estabilidad macroeconómica —a pesar de la volatilidad reciente— generan previsibilidad y confianza, esenciales para que los compradores se animen a decidir.
Con una oferta en descenso y un fuerte aumento en el interés por la compra de propiedades, el margen para negociar precios está disminuyendo. Esto se debe a que el comprador compite con muchos interesados en adquirir lo mismo, lo que lleva al vendedor a no tener necesidad de bajar el precio. De hecho, algunos brokers indican que las decisiones de compra en propiedades con alta demanda se toman en menos de un día, lo que resulta en precios de cierre más altos y con mucho potencial de crecimiento.
Entre 2019 y 2023, los valores de publicación bajaron un **24%**, mientras que “los precios de cierre disminuyeron un **50%** en términos reales”, según Achaval, lo que indica que aún hay un amplio margen para el aumento, ya que los precios se mantienen a niveles de **2006**. Esto demuestra lo atractivo que siguen siendo los precios actuales.
Las Claves de un Mercado en Auge
El mercado inmobiliario experimentó un cambio significativo en 2024, con resultados positivos en todos sus segmentos. En la ciudad de Buenos Aires, el valor de publicación del metro cuadrado creció casi un **7%** en un año, y en lo que va de 2025, los precios de los departamentos en venta ya aumentaron casi la mitad de lo que se incrementó durante todo el 2024.
Las operaciones de compraventa del año pasado superaron en un **35%** al 2023. Según el Colegio de Escribanos porteño, en febrero de 2025 se registraron **4,293 escrituras**, lo que representa un incremento del **94%** en comparación con el mismo mes del año anterior. El crédito hipotecario también ha tenido un impacto, ya que en febrero, el **22%** de las escrituras se realizaron con hipoteca, lo que podría seguir impulsando las ventas.
Otro dato que anticipa un crecimiento para este año es el aumento en las búsquedas en portales inmobiliarios. Las visitas en los principales sitios de oferta de propiedades alcanzaron **16,670,000** en diciembre, lo que representa un aumento del **73%** en comparación con diciembre de 2023, marcando **11 meses consecutivos de subas interanuales**.
El sector se mantiene optimista y espera que el 2025 supere al 2024, un año que ya fue exitoso.
Fuente: María Josefina Lanzi
